Maggioranze Assembleari
Maggioranze assembleali
In materia di condominio, con i termini quorum costitutivi e quorum deliberativi si fa riferimento alle maggioranze necessarie per costituire l’assemblea e quindi per poter deliberare.
L’assemblea condominiale è definita come l’insieme dei condòmini che si riunisce per adottare le decisioni necessarie ad organizzare la vita condominiale. È un organo collegiale attraverso il quale si manifesta la volontà del condominio.
La delibera è l’atto con cui l’assemblea manifesta tale sua volontà ed attraverso il quale la stessa provvede a disciplinare e gestire i beni e i servizi condominiali. Una delibera per essere valida deve essere approvata con maggioranze che variano in funzione del suo oggetto.
Quorum costitutivi
Il termine quorum indica il numero di partecipanti o elettori necessario affinché una votazione sia valida.
Il quorum viene solitamente previsto nei casi in cui si voglia evitare che un’esigua minoranza di elettori possa prendere decisioni riguardanti l’intera collettività.
Il quorum costitutivo definisce la presenza minima di condòmini con relativa quota millesimale affinché l’assemblea sia regolarmente composta.
L’articolo 1136 cc introduce l’istituto del quorum, ossia le presenze minime necessarie affinché l’assemblea di condominio sia validamente costituita e possa deliberare sulle questioni poste all’ordine del giorno. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita se:
- numero di condomini presenti in assemblea costituisce la maggioranza dei partecipanti al condominio
- numero di di condomini presenti in assemblea rappresenta almeno i 2/3 del valore intero dell’edificio
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibererà in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre 10 giorni dalla medesima.
L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita se:
- numero di condomini presenti in assemblea costituisce almeno 1/3 dei partecipanti al condominio
- numero di di condomini presenti in assemblea rappresenta almeno i 1/3 del valore intero dell’edificio
Pertanto, il quorum costitutivo tra prima e seconda convocazione cambia ed è meno restrittivo (ovviamente) in seconda convocazione.
Quorum deliberativi
Una volta che l’assemblea sia regolarmente costituita (attraverso i quorum costitutivi), i partecipanti possono procedere a deliberare con il superamento dei quorum deliberativi.
L’art. 1136 cc prevede che sono valide le deliberazioni in prima convocazione approvate con:
- numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti
- numero di voti che rappresenti almeno 1/2 del valore dell’edificio
Se in prima convocazione non si raggiunge il quorum costitutivo, in seconda convocazione sono valide le deliberazioni approvate con:
- numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti
- numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio
Tipi di deliberazioni e quorum deliberativi
Non tutte le deliberazioni seguono le regole generali sui quorum deliberativi. Alcune richiedono regole più restrittive. Ad esempio, le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore devono essere sempre approvate con la maggioranza integrale, ossia:
- numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti
- numero di voti che rappresenti almeno 1/2 del valore dell’edificio
In pratica, non sono previste le agevolazioni dei quorum deliberativi per la seconda convocazione.
Stessa regola vale per:
- le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo
- le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità
- le deliberazioni per la cessazione di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni
- le deliberazioni relative a innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto
- le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
- le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune
- l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto
- le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza
le deliberazioni relative a lavori di manutenzione straordinaria
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